Brusel navrhol pravidlá na obmedzovanie Airbnb. Barcelonské združenie apartmánov sa na ne odvolalo proti plánu vlastného mesta už deň pred zverejnením

Európska komisia predstavila v stredu návrh, ktorý má mestám dať istotu pri obmedzovaní krátkodobých prenájmov cez platformy ako Airbnb či Booking. Slovenská agentúrna správa ho zhrnula ako účinnejšiu zbraň pre mestá, SITA ↗ česká ako zákon, vďaka ktorému sa úrady vyhnú súdom. Seznam Zprávy ↗ Zahraničné redakcie si všimli aj druhú polovicu tej istej normy. Návrh totiž po prvý raz ponúka spoločný vzorec na to, kedy je mesto v bytovej núdzi, a ten vzorec sa dá čítať z oboch strán. Barcelonské združenie turistických apartmánov Apartur sa naň odvolalo proti plánu vlastného mesta ešte deň predtým, než Komisia text zverejnila. Europa Press ↗

Čo Komisia naozaj navrhla

Návrh sa volá Affordable Housing Act a spolu s ním Komisia predložila aj odporúčanie na podporu ponuky bývania. Nariadenie nezakazuje krátkodobé prenájmy ani nestanovuje strop nájomného a nedáva mestám právomoc, ktorú by predtým nemali. Zavádza spoločnú metodiku, podľa ktorej úrad posúdi, či je územie pod tlakom na bývanie, a rámec, v ktorom potom obhajuje svoj zásah. Európska komisia ↗

Jadrom je jeden pomer. Podľa článku 6 návrhu musí cena obydlia priemernej veľkosti v danej lokalite dosiahnuť aspoň osemnásobok ročného disponibilného príjmu na obyvateľa. Pomer sa musel za posledných desať rokov dostupných dát zvýšiť a bez zásahu sa nečaká zmiernenie ani počas nasledujúcich troch rokov, čo úrad posudzuje podľa vývoja počtu obyvateľov, ponuky a dopytu. Ak pomer dosiahne desaťnásobok, desaťročný vývoj sa už dokladať nemusí. Návrh nariadenia, čl. 6 ↗

Ďalšou podmienkou je dôkaz o vplyve. Podľa článku 9 smie úrad obmedziť krátkodobé prenájmy pre dostupnosť bývania len vtedy, keď preukáže, že významne zhoršovali dostupnosť alebo cenovú dostupnosť bývania počas najmenej troch rokov pred prijatím opatrenia. Zásah smie platiť najviac päť rokov a po preskúmaní ho možno predĺžiť, ak podmienky stále trvajú. Ľudí, ktorí príležitostne prenajmú vlastné hlavné bydlisko, sa návrh netýka. SME ↗

A je tu podmienka, ktorá bude pre strednú Európu podstatná. Článok 10 medzi kritériá primeranosti zaraďuje aj to, že úrad v danej oblasti skutočne uplatňuje a vymáha európske nariadenie o zbere údajov o krátkodobých prenájmoch, teda vedie registráciu, overuje registračné čísla a dokáže dať stiahnuť inzeráty, ktoré ich nemajú. Mesto, ktoré takýto systém nemá, podmienku nesplní. Návrh nariadenia, čl. 10 ↗

Čísla, ktorými to Komisia podložila, sú veľké. Ceny nehnuteľností v Únii vzrástli od roku 2013 o 60 percent a nájomné o 20 percent, aktivita na veľkých platformách sa medzi rokmi 2018 a 2024 zvýšila o 93 percent a v centre Madridu podľa Bruselu pripadá zhruba 40 krátkodobých prenájmov na každých 100 bytov v dlhodobom nájme. SITA ↗ Komisár pre bývanie Dan Jørgensen k tomu podľa NZZ pridal rast priemerných nájmov za desať rokov: Berlín o 59 percent, Madrid o 75 a Lisabon o 103. Zhrnul to vetou, že „normálni ľudia s normálnymi povolaniami často už nedokážu žiť tam, kde pracujú". Neue Zürcher Zeitung ↗

Vzorec, ktorý sa dá otočiť

Barcelonské združenie turistických apartmánov Apartur si nový text prečítalo skôr, než vyšiel. Už 8. septembra napoludnie tvrdilo, že pripravovaná európska norma spochybňuje plán zrušiť v meste turistické byty. Europa Press ↗

Ide o toto: katalánska vláda prijala v novembri 2023 dekrét, ktorý zrušil neurčitú platnosť licencií na turistické byty v obciach s vážnou bytovou krízou, a barcelonská radnica na jeho základe v júni 2024 oznámila, že od novembra 2028 neobnoví licencie ani jednému z 10 101 legálnych turistických apartmánov v meste. Catalan News ↗ Predseda Aparturu Enrique Alcántara v deň zverejnenia návrhu podľa El Mundo povedal, že katalánsky dekrét „nespĺňa kritériá, ktoré vyžaduje Európska únia", a že snaha zrušiť desaťtisíc licencií automaticky a bez predchádzajúcej analýzy proporcionality je „svojvôľa, ktorá čelne naráža na komunitárne právo". El Mundo ↗

Priamu právnu oporu to zatiaľ nemá. Článok 14 návrhu hovorí, že nariadenie sa nebude vzťahovať na opatrenia prijaté pred nadobudnutím jeho platnosti, a barcelonské rozhodnutie aj katalánsky dekrét sú staršie. Tá istá veta však dodáva, že úrad môže staršie opatrenia podľa nového rámca preskúmať. Zo samotného návrhu preto nemožno vyvodiť, že by bol barcelonský plán nezákonný. Apartur ho používa ako argument, aby ho radnica prehodnotila podľa kritérií, ktoré Komisia navrhla. Návrh nariadenia, čl. 14 ↗

V Taliansku sa proti návrhu postavila vládna pravica. Pre Ligu a Bratov Talianska Brusel „útočí na súkromné vlastníctvo", hoci návrh nič nezakazuje. Predseda vlastníckeho združenia Confedilizia Giorgio Spaziani Testa označil metodiku merania tlaku na bývanie za prekombinovaný výpočet, „pri ktorom sa ani neoplatí zdržiavať", a celý rámec za „neprijateľný vpád Únie do oblasti, ktorá musí zostať členským štátom". Združenie správcov krátkodobých prenájmov AIGAB zároveň uviedlo, že v Taliansku bolo v auguste registrovaných 510-tisíc inzerátov s národným identifikačným kódom CIN, ktorý tam prenajímatelia musia uvádzať, a že v odvetví pôsobí asi 45-tisíc firiem so 150-tisíc zamestnancami. Il Fatto Quotidiano ↗

Ako to čítajú v Zürichu

Neue Zürcher Zeitung nazvala ten pomer zázračným vzorcom a pridala detail, ktorý sa v prehľadových správach stráca. Bruselu na tlačovej konferencii nešlo len o bývanie. Ribera aj Jørgensen podľa denníka opakovane vyvracali dojem, že norma podkopáva subsidiaritu, teda zásadu, že Únia nemá zasahovať tam, kde si štáty a mestá poradia samy. Keď dostali otázku, prečo teda Únia vôbec vstupuje do hry, odvolali sa na vnútorný trh: mozaika miestnych pravidiel a právnej neistoty ho podľa nich obmedzuje. Neue Zürcher Zeitung ↗

Právnym základom teda nie je bytová núdza, ale fungovanie jednotného trhu, a odtiaľ vedie priama čiara k dokazovaniu. Nie je to celkom nová povinnosť. Súdny dvor Európskej únie už v roku 2020 v prípade Cali Apartments rozhodol, že členský štát smie vyžadovať povolenie na krátkodobý prenájom, ak to odôvodní naliehavým dôvodom verejného záujmu, opiera sa o jasné a nediskriminačné kritériá, obmedzí to na územia pod osobitným tlakom a preukáže, že rovnako účinne to nedosiahne miernejším opatrením. Súdny dvor EÚ ↗ Vtedy to bolo posúdenie podľa smernice o službách. Nový návrh ju pre obmedzenia krátkodobých prenájmov výslovne vylučuje a nahrádza vlastným testom. Novinkou teda nie je požiadavka primeranosti, ale spoločné číslo, ktorým sa určí, ktoré územie je pod tlakom.

Jørgensen to obrátil na výhodu pre samosprávy vetou, že sa už „nemusia báť, že ich niekto vtiahne pred súd". AFP ↗ Súdnu ochranu pritom návrh výslovne zachováva, článok 11 dáva dotknutým osobám právo napadnúť aj samotné hodnotenie úradu. Rozhodnutie, či vôbec zasiahnuť, zostáva na štátoch, regiónoch a miestnych úradoch. „Nestanovujeme povinnosti," zdôraznila Ribera. Il Fatto Quotidiano ↗

Spor o jedno číslo

Odvetvie stavia na štatistike. Krátkodobé prenájmy tvoria podľa údajov, ktoré uvádza Airbnb, 1,2 percenta bytového fondu Únie, kým Komisia hovorí, že v najobľúbenejších destináciách môžu tvoriť až pätinu bytov. Technologická lobby CCIA z prvého čísla vyvodila, že „pri veľkej väčšine miest tvrdenie, že krátkodobé prenájmy poháňajú tlak na bývanie, neprežije kontakt s týmito dôkazmi". AFP ↗

Tie dve čísla sa navzájom nevylučujú. Celoeurópsky priemer opisuje rozptýlený jav, lokálny podiel koncentrovaný, a strany sa sporia o to, ktorý z nich má pre reguláciu význam. Ekonóm Pekka Sagner z kolínskeho Inštitútu nemeckého hospodárstva to pre WDR zhrnul tak, že vplyv krátkodobých prenájmov na nájmy je vedecky doložiteľný, ale nie všade. Preukázateľný je pre medzinárodné turistické centrá, ako ukázala štúdia amerických a portugalských výskumníkov o Lisabone z roku 2021. WDR ↗

Airbnb navrhované znenie kritizovalo a žiada úpravy. Podľa jeho šéfa vzťahov s inštitúciami Únie Georgea Mavrosa nepridá „ani jeden byt, kým hostiteľom v európskych mestách vytvorí zvýšenú regulačnú neistotu", a riešením je podľa neho výstavba, rekonštrukcia a byty, ktoré dnes v Európe stoja prázdne. Hovorca platformy dodal, že „európska bytová kríza potrebuje štrukturálne riešenia". Portfolio ↗ Komisia sama v texte pripúšťa, že obmedzenia krátkodobých prenájmov nedokážu samy osebe odstrániť štrukturálne príčiny nedostatku bývania.

Čo to znamená pre Slovensko

Slovensko sa v tejto debate nachádza o vrstvu nižšie. Kým Brusel rieši, ako sa zásah obhajuje, u nás sa ešte len rozbieha zber údajov o tom, kto vôbec krátkodobo prenajíma. Zákon o registri krátkodobého prenájmu ubytovania nadobúda účinnosť 1. januára 2027. Zbierka zákonov, 133/2026 ↗

Zákon zriaďuje register jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania. Každá jednotka dostane registračné číslo a inzerát bez neho môže ministerstvo cestovného ruchu nechať stiahnuť. Kto ponúka ubytovanie do konca roka 2026, má na zápis čas do 28. februára 2027 a dovtedy sa naňho sankčné ustanovenia nevzťahujú. Pokuty siahajú od 100 do 1 000 eur za priestupok fyzickej osoby, od 1 000 do 3 000 eur za správny delikt podnikateľa a od 3 000 do 30 000 eur pri platformách, pričom pri opakovanom porušení možno uložiť až dvojnásobok hornej hranice. Zbierka zákonov, 133/2026 ↗

Ten register nie je slovenský nápad. Je to implementácia európskeho nariadenia z 11. apríla 2024 o zbere a poskytovaní údajov o krátkodobom prenájme ubytovania, ktoré sa uplatňuje od 20. mája 2026. EUR-Lex ↗ Slovenský register teda začne fungovať zhruba osem mesiacov po tom, čo sa nariadenie začalo uplatňovať.

A práve tu do seba obe normy zapadajú. Nariadenie z roku 2024 hovorí, ako sa dáta o prenájmoch zbierajú, a nový návrh z neho robí jednu z podmienok primeranosti: mesto, ktoré chce krátkodobé prenájmy obmedziť, musí registráciu reálne uplatňovať a vymáhať. Slovenské mesto tú podmienku pred rokom 2027 splniť nemôže, lebo register zatiaľ nejestvuje.

Na zvyšok dôkazov register sám nestačí. Ceny bytov ani príjmy obyvateľov v ňom nie sú, tie treba brať z iných štatistík, a mesto by muselo doložiť aj trojročný vplyv prenájmov na dostupnosť bývania. Prvé slovenské obmedzenie krátkodobých prenájmov podľa európskych pravidiel je teda otázka niekoľkých rokov, nie mesiacov.

Limity tohto pohľadu

Toto je pohľad cez zahraničné redakcie a patrí k nemu ich vlastné nastavenie. Neue Zürcher Zeitung je liberálno-konzervatívny denník, ktorý sa k rozširovaniu bruselských kompetencií stavia dlhodobo skepticky, a jeho rámcovanie zázračného vzorca to nesie. Il Fatto Quotidiano stojí na opačnej strane talianskeho sporu než vlastnícke lobby, ktoré cituje. El Mundo je pravicový madridský denník.

Dôležitejšia je vecná výhrada. Je to zatiaľ len návrh Komisie a schváliť ho musia Rada Európskej únie aj Európsky parlament, pričom členské štáty podľa NZZ reagujú na podobné predlohy spravidla skepticky. Podoba, v akej by norma nakoniec platila, je preto otvorená. Prah osemnásobku príjmu je navyše pomer, nie zoznam miest. Ktoré slovenské alebo české sídla by ho prekročili, sa dá povedať až z dát počítaných podľa metodiky, ktorú návrh obsahuje v prílohe.

Čo sleduje hotinfo