Aktéři — klepněte pro kontext
Marián Búlik
Finanční analytik společnosti OVB Allfinanz Slovensko, komentuje hypotéky a ceny nemovitostí.
Proč tady: Autor přepočtů, z nichž tento článek vychází.
Bratislava
Hlavní město Slovenska a jeho nejdražší realitní trh.
Proč tady: Město, kde podle příkladu nájem splátku nepokryje.
Více info →
Nitra
Krajské město na západním Slovensku, přibližně devadesát kilometrů od Bratislavy.
Proč tady: Město, kde vychází poměr splátky a nájmu opačně než v hlavním městě.
Více info →
Evropská komise
Výkonný orgán Evropské unie s právem navrhovat legislativu.
Proč tady: Předložila návrh zákona o dostupném bydlení.
Více info →Eurobarometer
Pravidelný průzkum veřejného mínění, který pro Evropskou unii měří postoje obyvatel členských států.
Proč tady: Zdroj údaje o tom, jak městští obyvatelé vnímají bydlení.
Chyba, kterou dělají začínající investoři
Jedním z nejčastějších omylů je podle finančního analytika společnosti OVB Allfinanz Slovensko Mariána Búlika příliš jednoduchý výpočet. „Lidé si řeknou, že si vezmu hypotéku, splátka bude 700 eur, pronajmu byt za 800, takže jsem v plusu 100 eur. Ale tak to není," řekl v pořadu ta3 Investujeme. Majitel musí od nájemného odečíst příspěvky do fondu oprav, pojistné, náklady na běžné opravy a daně — a započítat i období, kdy byt stojí prázdný. Čistý příjem je až to, co zůstane potom. Pravda ↗Stejně tak se lze zmýlit i opačným směrem. Nákladem není celá splátka, ale pouze úrok — zbytek je vrácení půjčených peněz. Búlik proto při současných sazbách doporučuje vzít si od banky co nejvíc a na co nejdelší dobu, ale s rezervou alespoň šesti měsíčních splátek a dalších zhruba dvou tisíc eur na nezbytné opravy. Pravda ↗
Právě tuto páku mají od ledna 2027 omezit nová pravidla. Národní banka Slovenska má lidem kupujícím třetí a další nemovitost snížit možný podíl financování z hodnoty bytu z osmdesáti na sedmdesát procent. Investor by musel vložit více vlastních peněz, nebo si chybějící část půjčit dráž. Části kupujících se to nedotkne — ti platí v hotovosti. Pravda ↗
Proč poměr vychází lépe mimo hlavní město
Průměrné nájemné za dvoupokojový byt je v Bratislavě nejvyšší na Slovensku, jenže ceny bytů jsou vyšší ještě výrazněji. U staršího bytu je to přibližně 4 400 eur za čtvereční metr v hlavním městě proti 2 800 eurům v Nitře. „Zajímavé krajské město s pracovními příležitostmi může být lepší volbou pro investiční byt než Bratislava," shrnul Búlik. Příznivější poměr než hlavní město podle něj nabízejí i Košice a Trnava. Pravda ↗V samotné Bratislavě se cena za čtvereční metr liší i podle velikosti bytu. Starší jednopokojové byty a garsonky se dostaly nad 5 100 eur za metr, zatímco třípokojové zůstávají přibližně na 3 900 eurech. Menší byty se podle analytika obvykle pronajímají snáz, mají však vyšší cenu za metr a nájemníci se v nich mohou střídat častěji. Pravda ↗
Deník SME píše téhož dne ostřeji. Matematika podle něj přestala vycházet a financování investiční nemovitosti hypotékou je slepá ulička, která generuje ztráty. V druhém textu ze stejného odpoledne zároveň srovnává byt s cennými papíry a ptá se, proč není třeba investiční byty úplně zatracovat. SME ↗, SME ↗
Evropská komise navrhuje zákon, Česko zvažuje daň
Slovenský přepočet nestojí sám. Evropská komise představila devátého září návrh zákona o dostupném bydlení, který má být prvním společným evropským rámcem pro posuzování opatření v této oblasti. Podle Eurobarometru považuje přes padesát procent obyvatel měst v Unii nedostatek dostupného bydlení za bezprostřední a naléhavý problém tam, kde žijí. Zatím jde o návrh, který musí schválit členské státy i europarlament, a výslovně zmiňuje tlak z pronájmů v turistických destinacích. Trend ↗Přečtěte si také: Brusel navrhl pravidla na omezování Airbnb. Barcelonské sdružení apartmánů se na ně odvolalo proti plánu vlastního města už den před zveřejněním
V Česku se o investičních bytech mluví hlavně v souvislosti se zdaněním. Server e15 píše, že Andrej Babiš zvažuje vyšší daně pro jejich majitele, ačkoli státní kase by to podle deníku výrazně nepomohlo. Zatím jde o úvahu, ne o předložený návrh. Česká televize zase ve stejném týdnu popsala nové trendy — hitem jsou garáže a domácí investiční byty mají konkurenci v zahraničí. e15 ↗, ČT24 ↗
Limity tohoto pohledu
Jde o modelový příklad jednoho analytika, ne o průměr trhu. Chybí u něj tři předpoklady, které výsledkem hýbou nejvíc: s jakou úrokovou sazbou a jakou dobou splatnosti se počítá, z jakého období jsou ceny za metr a zda nájemné zahrnuje i platby za energie. Jako kontext uvádí Pravda dnešní sazby kolem tří a půl procenta, konkrétní sazbu modelu však nespecifikuje. Jiná městská část, jiná výše úvěru nebo jiný stav bytu dají jiné číslo. Búlik zároveň neříká, že investiční byt nedává smysl, jen že se nedá počítat odhadem. Pravda ↗Ilustrační foto: bratislavská Petržalka. Autor: Marc Ryckaert (MJJR) / Wikimedia Commons / CC BY 3.0.
Co sleduje hotinfo
- Zda Evropský parlament a Rada posunou návrh zákona o dostupném bydlení do další fáze.
- Zda slovenská vláda představí vlastní opatření k dostupnosti nájemního bydlení.
- Zda se avizované zpřísnění financování třetí a další nemovitosti začne uplatňovat od ledna 2027.
- Zda Česko zavede vyšší zdanění investičních bytů.
